Nederlanse huiseigenaren lopen redelijk groot risico bij rentestijgingen

Hoe kwetsbaar is de woningmarkt voor een stijging van de rentetarieven? BNP Parisbas deed er onderzoek naar in 21 landen, waaronder Nederland.

Waarderingsratio

Als maatstaf voor de kwetsbaarheid nam BNP Parisbas de ‘waarderingsratio’: de verhouding tussen woningprijs en beschikbaar huishoudinkomen, en dat gedurende een periode van veertig jaar. Hoe hoger de ratio, hoe riskanter voor de woningbezitter. Bij een ratio van 5 is de woningprijs bijvoorbeeld vijf keer het beschikbaar huishoudinkomen. De waarde van 10 werd berekend voor een aantal landen waar momenteel de woningprijzen flink stijgen: Australië, Nieuw-Zeeland, Canada en Luxemburg. In een aantal grote landen werd een verrassend lage ratio gevonden: 1 in Japan, 3 in Duitsland en 4 in de VS.  In Nederland is de ratio 7, in België 9.

Schuldenlast

Dit wijst erop dat Nederlandse huiseigenaren een flink risico lopen. Maar, schrijft de bank, de gemiddelde schuldenlast van woningbezitters is in de meeste landen in de afgelopen vijf jaar afgenomen. Daarnaast is er nogal wat variatie in de wijze van financieren in de verschillende landen. In de eurozone is een vaste rente voor een bepaalde periode afspreken steeds meer gangbaar.

Housing boom of bust

Een periode wordt groeiperiode (housing boom) genoemd als de waarderingsratio met minimaal 20 procent stijgt. De groeiperiode wordt als beëindigd beschouwd als er gedurende twee jaar daarna een woningprijsdaling heeft plaatsgevonden. Van een dalingsperiode (housing bust) is sprake bij een daling van 20 procent van de ratio. De dalingsperiode is ten einde na twee jaar van stijging van de woningprijzen.

De gemiddelde groeiperiode van woningprijzen in deze steekproef bedroeg 7,1 jaar, de gemiddelde dalingsperiode 7 jaar. In vier landen steeg de ratio gedurende een bepaalde periode met 100 procent of meer. Een van die landen is Nederland, in de periode tussen 1990 en 1999. De groeiperiode in België (1986-2012) was de langste in dit onderzoek. De grootste groei vond plaats in Ierland, van het  tweede kwartaal 1995 tot het eerste kwartaal in 2017; de ratio steeg met 138,5 procent.

Bron: Vastgoedmarkt